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土地の評価について〜奥行価格補正、間口狭小補正2019.9.4

土地の評価は利用価値に着目

相続や贈与においては、その対象となる財産がいくらかにより納付する税金(相続税、贈与税)も異なってきます。

では、土地の贈与を受けた場合、どの価格に税率を乗じて贈与税が課税されるのでしょうか。

時価(公示価格)?
路線価?
固定資産税評価額?
固定資産税課税標準?

答えは路線価を基礎として計算した相続税評価額に、税率を乗じます。
路線価を基礎として、とは、対象地の面している道路に付けられた価格(これを路線価といいます)に
その対象地の地積を乗じて、対象地全体の評価額を算出します。
その土地がきれいな四角形であれば、これで土地の評価額は求まります。

しかし、実際は真四角ではなく少し台形になっていたり、
奥行きがとても長かったり、
間口がとても狭かったり、
そういった土地も多くあります。

ご自身が土地を買う時、真四角な奇麗な土地と、
間口が狭くて、いがんでいる土地とでは、どちらを欲しいと思いますか?
もちろん、真四角な奇麗な土地ですね。
つまり、真四角な奇麗な土地のほうが市場では利用価値が高い、と認識されています。
いがんだ土地を贈与されたのに、真四角な奇麗な土地と同じように評価されて、
同じ金額の贈与税を納めてください、と言われてもなんだか不公平感が否めません。

そこで、土地を評価する際には各種の補正を行う場合があります。

例えば、親から普通住宅地区の真四角な奇麗な土地(間口10m×奥行き10m)100uの贈与を受けました。
その地域の路線価は、150,000円です。
土地の評価額は、150,000×100=15,000,000円となり、
贈与税の金額は3,660,000円になります

対して、同じ100uの土地ですが、間口が4m、奥行きが25mだった場合はどうなるでしょう。
まず、奥行きが長すぎますので奥行価格補正(0.97)をする事ができます。
加えて、間口が狭いので間口狭小補正(0.94)と、奥行長大補正(0.90)をする事ができます。
そうすると、評価額は、
150,000×0.97×0.94×0.90×100=12,309,300円になり、
贈与税の金額は2,583,600円になります。

同じ大きさの土地の贈与なのに、約100万円の贈与税額の違いが出ます。

上記の土地は極端な例ですが、このように土地の評価には各種の補正がある事をお知りおき下さい。
地積測量図などがなくても、実際に簡易な測量を税理士が行いますのでご安心頂けると思います。

その他にも補正するケースがありますので、土地の評価に心配な時はご相談ください。

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